شنیده ها

شنیده ها: نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۱.۶ درصد و حدود ۳/۰ درصد بالاتر از متوسط کشوری آن است و شش استان اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان با دارا بودن مجموع سهمی معادل ۳۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در رتبه‌های بعدی بیشترین تعداد خانه‌های خالی قرار دارند.

وزیر کشور امروز اعلام کرد که ساخت ۴ میلیون و ۱۶۰ هزار واحد مسکونی در دستور کار دولت قرار دارد. این حرکت دولت برای ساخت مسکن های تازه در حالی مطرح است که  مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی که در  اردیبهشت ماه امسال منتشر کرد اعلام کرد که بیش از 6 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد.

استان تهران با دارا بودن ۱۹ درصد کل خانه‌های خالی در کشور (حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی) رتبه نخست کشور را دارد.

نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۱.۶ درصد و حدود ۳/۰ درصد بالاتر از متوسط کشوری آن است و شش استان اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان با دارا بودن مجموع سهمی معادل ۳۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در رتبه‌های بعدی بیشترین تعداد خانه‌های خالی قرار دارند.

در گزارش مرکز آمار آمده بود

رشد چهار برابری خانه‌های خالی در کشور طی دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، در حالی اتفاق افتاده که با توجه به افزایش سالیانه قیمت مسکن )رشد بیش از هفت برابری طی بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ (، اقشار متوسط جامعه توانایی مالی خود را برای خرید خانه از دست داده و بالاجبار به اجاره نشینی روی آورده اند.

طبق سرشماری سال ۱۳۷۵ چیزی حدود ۷۳ درصد از مردم دارای خانه ملکی بوده اند؛ اما این آمار در سال ۱۳۹۵ به ۶۰ درصد رسیده و در مقابل با رشد جمعیت و به دلیل ناتوانی مردم از خرید مسکن، اجاره نشینی در این بازه زمانی حدود دو برابر شده است).

با بررسی مطالعات و تجارب خارجی می‌توان گفت نرخ خانه خالی برای پیش بینی تحولات قیمت مسکن در آینده عمل می‌کند و اگر در برهه‌ای زیاد باشد، می‌توان در سالهای بعد، رشد اندک یا حتی منفی قیمت مسکن را انتظار داشت. برای کشوری مانند آلمان، این موضوع تأیید شده است. در این کشور هنگامی که تعداد خانه خالی نسبتا بالا بوده، کاهش قیمت خانه در فاصله زمانی کمی اتفاق افتاده است.

با این وجود، کشورهایی نیز هستندً که مکانیسم فوق در آن‌ها صدق نمی‌کند و واقعیت کاملاً متفاوت از تئوری پایه‌ای اقتصاد است. این موضوع با تمرکز بر بازار مسکن اسپانیا، ایتالیا، آمریکا، تایوان، فرانسه و فنلاند نشان داده می‌شود. در این کشورها به رغم وجود خانه‌های خالی و افزایش نرخ آن، قیمت مسکن در حال افزایش بوده است.

البته میزان رشد قیمت در هر کشور متفاوت گزارش شده است و حتی در یک کشور بالای ۱۰۰ درصد و در کشوری دیگر پایین‌تر از آن اتفاق افتاده است. به عنوان مثال اسپانیا با نرخ خانه خالی بسیار بالا (۱۵ درصد) افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی را در قیمت خانه طی سالهای ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۶ تجربه کرده است.

بنابراین افزایش تعداد خانه‌های خالی همواره نمی‌تواند ضمانت کاهش و یا کنترل قیمت مسکن باشد و واحدهای مسکونی در کشورهای مذکور به دلیل قیمتهای بالا به طور نامناسبی خالی مانده و درنتیجه خانواده‌های کم درآمد نمی‌توانند این واحدها را اجاره یا خریداری کنند.

با توجه به مطالب بیان شده بروز پدیده خانه خالی و تأثیر آن بر قیمت مسکن ناشی از دو علت اساسی زیر است: پیشی گرفتن عرضه از تقاضا در بازار مسکن و پدیده شکست بازار در بخش مسکن.در حالت اول، افزایش میزان واحدهای مسکونی خالی، موجب کاهش قیمت مسکن در بازار میشود (مانند کشور آلمان)؛ اما در حالت دوم، وجود واحدهای مسکونی خالی با افزایش بیرویه قیمت خانه همراه خواهد بود.شکست بازار به معنای بروز شرایطی است که در آن مکانیسم بازار به درستی عمل نمی‌کند یعنی در بازار مسکن با وجود تولید مسکن، تقاضا به تأمین نیاز خود قادر نیست.

بررسی تجربه کشور تایوان نشان می‌دهد که بازگشت سرمایه مسکن در این کشور از دهه ۱۹۷۰ آنقدر بالا بوده که مالکان واحدهای مسکونی را تشویق به خالی نگهداشتن خانه‌های خود، آنهم برای سودهای هنگفت در آینده کرده است. همین عامل موجب افزایش قیمت مسکن در تایوان شده و مردم را از دسترسی به آن دورتر کرده است.

مطالعه دیگر در فرانسه تحت عنوان «اثر مالیات بر خانه‌های خالی بر بازار مسکن فرانسه» به بررسی اجرای آزمایشی این مالیات به وسیله شهرداری‌ها در مناطق فرانسه در سال ۱۹۹۹ پرداخته است. این محقق معتقد است، فاصله زمانی ۹ساله داده‌های سرشماری، در تحقیق بلوسیر استراتژی بررسی تأثیر خانه خالی را به چالش کشیده است. نتایج تحقیق وی نشان می‌دهد با وضع مالیات در یک دوره چهارساله بین سال‌های ۱۹۹۷ و ۲۰۰۱ میزان خانه خالی ۱۳ درصد در شهرهای مشمول مالیات کاهش یافته است. البته این تحقیقات نشان می‌دهد که در مناطقی که بازار مسکن با فشار تقاضا روبه رو است؛ تأثیر اخذ این مالیات در عرضه خانه‌های خالی از میانگین ۵۰ درصد نیز بیشتر بوده و عمده واحدهای خالی به خانه اولی‌ها رسیده است.نتایج پژوهش هایی که درباره تأثیر مثبت مالیات بر خانه خالی انجام گرفته، نشان می‌دهد که مالیات بر خانه‌های خالی موجب عرضه واحدها خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که همین عامل موجب کاهش قیمت اجاره بها و کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

کارآمدی مالیات بر خانه‌های خالی مستلزم حل چالش های وصول آن خواهد بود. مهمترین چالش اجرای این نوع مالیات موضوع شناسایی خانه‌های خالی است. مسئله اصلی اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در بسیاری از شهرهای دنیا، شناسایی دقیق این نوع واحدهاست. این مسئله ناشی از ضعف اطلاعاتی و هزینه بالای جستجوی حضوری است.

کشورهایی مانند بریتانیا، دانمارک، فرانسه، کانادا و استرالیا برای شناسایی خانه‌های خالی از سامانه‌های اطلاعاتی، سوت زنی و خوداظهاری مردمی استفاده می‌کنند. در انگلستان شناسایی و ساماندهی خانه‌های خالی با استفاده از ابزارهای اطلاعاتی همچون فروشگاه آنلاین صورت می‌پذیرد.تجربیات سایر کشورها نشان دهنده این موضوع است که اتخاذ ضمانتهای مناسب برای پرداخت به موقع و اظهار درست املاک و سکونت ازجمله جریمه، محدودیت ارائه خدمات و جلوگیری از انتقال و معامله ملک باید بخشی از احکام قانونی حوزه مالیات بر خانه های خالی باشد.برخی از مالکان با توجه به ریسکهای مترتب بر عملیات اجاره حتی با وجود هزینه مالیات بر خانه خالی از اجاره ملک خود صرفنظر می‌کنند. راه حل مکمل قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای مواجهه با این افراد چاره اندیشی درخصوص این ریسک‌ها و تلاش برای کاهش آن‌هاست و باید درقوانین مربوط به اجاره داری، تغییراتی صورت گیرد که علاوه بر کاهش قابل توجه پرونده‌های قضایی با موضوع اجاره، بخش قابل توجهی از ریسک‌ها را برای موجر مرتفع کرده و احقاق حقوق مالکیت را برای وی تسهیل کند که این موارد در کنار مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به تنظیم‌گری بازار اجاره نیز کمک کند.

منبع: رکنا