مسکن در حال بلعیدن بودجه خانوار
شنبه, ۲۶ فروردين ۱۴۰۲، ۰۴:۵۵ ق.ظ
شنیده ها: با گذشت روزهای نخستین سال جدید و مشخص شدن اعداد و ارقام مربوط به معیشت مردم، علامت سوال بزرگی پیش روی اقشار کم درآمد و مزد بگیر برای حل معادلات معیشتی پدید آمده و در این میان هزینه های مسکن که سهم آن از هزینه های خانوار تا 70 درصد هم می رسد، چالشی اساسی است.
خانوارهای کم درآمد و مزد بگیر در حالی سال جدید را آغاز کردند که معادلات مهم معیشتی نظیر ناهمخوانی «رشد دستمزد و تورم» و «مسکن و بودجه خانوار» و... پیش روی سرپرستان این خانوارها قرار گرفته است.
ناهمخوانی رشد دستمزد و تورم در یک نگاه
بارزترین مسئله پیش روی این خانوارها در درجه اول، ناهمخوانی رشد مزد و تورم است. مزدی که با توجه به مدل محاسبه، به طور خودکار یک سال از واقعیات زندگی کارگران عقب تر است. اکنون شورای عالی کار در شرایطی رشد حدود 27 درصدی حداقل دستمزد را نسبت به ابتدای سال گذشته و برای سال آینده، تصویب کرده که همین میزان رشد نسبت به رشد هزینه های زندگی در سال گذشته نیز عقب ماندگی قابل توجهی دارد. داده های مرکز آمار ایران گویای این است که متوسط رشد قیمت ها در دوازده ماهه منتهی به بهمن پارسال نسبت به دوره مشابه قبل از آن، بیش از 47 درصد بوده است.
یک مسئله اساسی: چالش محاسبه تورم از منظر «وزن مسکن در سبد هزینه خانوار»
اگر چه اعتماد به آمارهای رسمی از ملزومات غیر قابل انکار تحلیل های اقتصادی و همچنین سیاست گذاری است، اما با توجه به وضعیت خطیر معیشتی مردم و به خصوص تاکید رهبر انقلاب بر مهار تورم و معیشت مردم، باید یک نکته مهم درباره آمارهای تورمی را مورد توجه قرار داد. نکته ای که به نظر بخشی از باورناپذیری برخی آمارهای تورمی در نزد افکار عمومی را توضیح می دهد و همچنین از طریق محاسبه دستمزد، بر معیشت مزدبگیران موثر است.
آن نکته به سهم کالاهای مختلف و مخصوصاً مسکن در محاسبه تورم بر می گردد. به طور خلاصه در محاسبه آمارهای تورمی، روند شاخص قیمت در گروه های مختلف با توجه به وزن آن ها در سبد هزینه خانوار مورد توجه قرار می گیرد. با این اوصاف در آمارهای مرکز آمار ایران، سهم بخش مسکن طبق داده های بهمن ماه پارسال، حدود 31 درصد است. یعنی تورم قیمت ها در مسکن هر میزان که بوده، با ضریب 31 درصد در محاسبه تورم کل در بهمن لحاظ شده است. با این حال، با توجه به این که این ضریب در سال های اخیر برای محاسبه تورم ثابت بوده، این سوال مطرح می شود که آیا واقعاً سهم مسکن در هزینه خانوارها ثابت مانده و هم اینک نیز 31 درصد است؟!
بودجه خانوار تقریباً برابر است با مسکن + بقیه چیزها!
ضمن پاسخ رد به سوال فوق، باید گفت سهم مسکن از بودجه خانوار هم اینک به محدوده ای که می توان آن را بحرانی نامید، جهش کرده است. رسمی ترین آمارهای کشور یعنی داده های مرکز آمار ایران (که نرخ تورم را نیز منتشر می کند)، نشان می دهد نسبت هزینه خالص مسکن به کل هزینه های خانوار شهری در کل کشور در سال 1400، 36 درصد بوده است. با این حال، محاسبات دیگر ارقامی بیش از این را هم نشان می دهند. گزارش خبرگزاری فارس در اول آذر سال 1401 به نقل از نادری شاهی کارشناس حوزه اقتصادی بیانگر این است که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از سال 98 تا سال گذشته مرتب در حال افزایش بوده و از حدود 40 درصد در سال 98 به حدود 65 درصد در سال 1401 افزایش یافته است. این داده های غیر رسمی لااقل در بازه سال های اخیر، همخوان با اظهارات رئیس مرکز پژوهش های مجلس در سال گذشته نیز است. به گزارش تسنیم، بابک نگاهداری در 14 تیر سال گذشته، سهم هزینه های مسکن در سبد خانوارهای شهری ایران را بین 60 تا 70 درصد اعلام و تاکید کرد: این در حالی است که میانگین این شاخص در جهان ۱۸ درصد است و در دامنه نوسانات حدود ۱۵ تا ۲۵ درصد است!
با این حساب، باید گفت معیشت مزد بگیران علاوه بر میزان ناکافی افزایش نسبت به تورم است، از منظر محاسبه وزن عامل مسکن در نرخ تورم نیز دچار آسیب است. به علاوه این مسئله باید به بزرگ شدن سهم مسکن در بودجه خانوار هم اشاره کرد که طی آن، این بخش در حال بلعیدن بودجه خانوارهاست.
5 برابر شدن قیمت مسکن در 4 سال
جدای از سهم نگران کننده مسکن در سبد هزینه خانوار، میزان قیمت مسکن را که شاخص دسترسی به مسکن را بیش از پیش بالا برده است باید اضافه کرد. طبق آمارهای بانک مرکزی قیمت آپارتمان های مسکونی در این شهر در بازه 4 ساله آذر 97 تا آذر 1401، بیش از 5 برابر شده و به متری 48.1 میلیون تومان رسیده است. آمارهای بعدی حاکی از این است که این رقم در ماه های بعد از متری 55 میلیون تومان نیز عبور کرده است. به این ترتیب معلوم نیست یک خانوار معمولی برای صاحبخانه شدن چند دهه باید پس انداز کنند! هرچند در ماه های اخیر روند انتشار آمار قیمت مسکن از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار متوقف شده است.
«4 راه مهار مسکن»
وضعیت کنونی مسکن در کشور ما از جهات مختلف با استانداردهای دنیا همخوانی ندارد و این نشان می دهد که مسکن نیازمند توجه فوری و اساسی در سال جدید از سوی سیاست گذاران حداقل در 4 محور است.
* نخستین مسیر هدایت بخش مسکن را باید در کنترل بازار ارز دانست. بررسی ها نشان می دهد در شرایطی که انتظارات تورمی بالایی در جامعه وجود دارد، تولید نسبت به فعالیت های غیر مولد صرفه زیادی ندارد، بازار دارایی ها در حاشیه نسبتاً امنی از نظر مالیات و ... قرار دارند، از یک سو اقبال به دارایی ها افزوده شده و از سوی دیگر مبنای سنجش ارزش دارایی ها از جمله مسکن (به غلط) به رشد نرخ ارز گره زده شده است. بنابراین بدیهی است هر چه بازار ارز و تقاضاهای غیر منطقی در آن کنترل شود، ترمز رشد بی رویه قیمت مسکن نیز تا حدی کشیده خواهد شد.
* دومین مسیر کنترل بخش مسکن ناظر به مهار سوداگری در خود بازار مسکن است. در شرایطی که در کشورهای دیگر ابزارهای مختلف مالیاتی برای مهار سوداگری در این بخش به کار گرفته می شوند، در کشور ما هنوز مالیات های مرتبط با مسکن در جهت تنظیم بازار این بخش به کار گرفته نشده اند. مالیات بر مسکن، مالیات بر سوداگری، مالیات بر خانه های لوکس، مالیات بر عایدی سرمایه (که اجاره مسکن را نیز زیر چتر مالیات می آورد) و ... از جمله ابزارهای مرسوم در این بخش در دنیا هستند.
* سومین مسیر هدایت بخش مسکن به موضوع مهم سیاست های زمین شهری بر می گردد. در شرایطی که می توان با تدابیری برای گسترش افقی در برخی مناطق، از رشد عمودی مسکن و به تبع آن، افزایش قیمت واحد زمین جلوگیری کرد، متاسفانه سیاست های نادرست موجب شده تا قیمت زمین در شهرها نقش زیادی در قیمت مسکن ایفا کند.
* در نهایت چهارمین محور اصلاح بازار و بخش مسکن (از میان شبکه مسائل موجود در این بخش) را باید در افزایش عرضه مسکن از طریق ساخت اعلام کرد. در این باره اگر چه کمبود منابع بانکی به دلایل مختلف مطرح می شود، اما نکته مهم دیگر، بی استفاده ماندن راهکارهای مشارکت عموم مردم در این بخش است. تعریف این راهکارها و ابزارهای مرتبط در این بخش می تواند ضمن هدایت سرمایه ها، رشد قابل توجه اشتغال در کشور را نیز به همراه داشته باشد.
